Lorsque la Banque du Canada (BdC) réduit son taux de financement, les taux hypothécaires variables suivent généralement le mouvement.
C’est que le taux de référence de la banque centrale influe sur les taux que les banques appliquent aux prêts hypothécaires à taux variable, par exemple le taux préférentiel TD, qui à son tour détermine les taux des produits à taux variable, notamment les prêts hypothécaires à taux variables et les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (LDCVD).
Ainsi, si la BdC réduit son taux de financement, les banques font généralement de même et abaissent aussi leur taux sur les produits à taux variable.
À l’inverse, une hausse du taux de financement entraîne souvent une augmentation des taux d’intérêt des prêts hypothécaires à taux variables.
Alors pourquoi ces mouvements ne se reflètent-ils pas de la même façon sur les taux hypothécaires fixes?
En réalité, le taux de financement de la BdC a une incidence sur le taux des prêts hypothécaires à taux fixes, mais de façon indirecte.
Voici pourquoi.
Tarification des prêts hypothécaires à taux fixe
Les prêts hypothécaires à taux fixe sont des produits dont le taux est garanti pour une période déterminée. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe pour un terme de cinq ans, votre taux d’intérêt et vos paiements sont établis pour toute la durée du terme. Autrement dit, vous ne constaterez aucune fluctuation de vos frais d’intérêt, tant que vous effectuez vos paiements réguliers.
Les taux de ces prêts hypothécaires sont fondés sur le marché obligataire, et non sur le taux de financement de la BdC. Les banques utilisent habituellement le taux obligataire du gouvernement du Canada comme indice de référence pour fixer les taux hypothécaires fixes.
Une obligation est simplement un prêt que des investisseurs accordent à un gouvernement ou à une société, qui verse un intérêt fixe (appelé « coupon »). Essentiellement, l’obligation permet à un gouvernement ou à une société d’emprunter de l’argent auprès d’investisseurs.
« Alors, si vous achetez une obligation de 1 000 $ avec un coupon de 5 %, vous toucherez 50 $ d’intérêt par année, explique Maria Solovieva, économiste à la TD. Et surtout, à l’échéance de votre obligation, vous récupérez aussi vos 1 000 $. »
Au moment de l’émission, le taux d’intérêt nominal correspond au taux obligataire. Le taux obligataire change selon l’évolution des conditions du marché.
En effet, le taux obligataire reflète la direction probable du marché selon des facteurs économiques, comme l’inflation et les attentes à l’égard du taux d’intérêt de la BdC. Autrement dit, le taux obligataire donne aux institutions financières un bon aperçu de la tarification qui devrait être établie pour les taux hypothécaires fixes en fonction de l’état futur de l’économie.
Ainsi, même si le taux de financement de la BdC reste important, il influe indirectement sur les taux hypothécaires fixes en orientant les attentes du marché.
Choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable
Il peut être difficile de choisir entre un taux fixe et un taux variable, surtout pour acheter sa première propriété. Il faut tenir compte de certains facteurs pour déterminer le type de taux d’intérêt qui vous convient.
« Si vous optez pour un terme à taux fixe, votre paiement sera fixe pour les trois ou cinq prochaines années, quel que soit le terme de votre prêt », précise Abbie Wang, directrice principale de l’équipe Crédit garanti par des biens immobiliers de la TD.
« Cette option procure une stabilité des paiements. Il n’y aura pas de volatilité, peu importe l’évolution du marché. »
En revanche, dans le cas d’un taux variable, votre taux d’intérêt peut fluctuer selon les changements apportés au taux préférentiel de votre banque, lequel est influencé par le taux de financement de la BdC.
Pour les Canadiens ayant un prêt hypothécaire à taux variable, les réductions de taux de la BdC peuvent signifier l’affectation d’une plus grande part de leurs paiements hypothécaires au remboursement du capital plutôt qu’aux intérêts. Ces propriétaires pourraient donc voir leur paiement total diminuer.
« Je suggère fortement aux acheteurs d’une première propriété d’examiner leur capacité financière à l’égard des paiements mensuels plutôt que de regarder seulement les taux d’intérêt, avertit Abbie Wang. Il est important que chacun évalue la situation la plus adaptée à son budget. »