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Portrait d'une fleur de pavot
• 10 nov. 2023

Vous lisez les manchettes où l’on se plaint de l’offre insuffisante de logements en vous demandant ce qui se passe? D’autres se le demandent aussi.

Se loger est un besoin de base, mais ce n’est pas facile pour tout le monde d’accéder à un logement au Canada en ce moment. Que s’est-il passé? Pourquoi est-ce devenu aussi inabordable et difficile pour tant de gens de se trouver un toit, alors que notre population continue de croître?

Afin de faire la lumière sur la situation actuelle du marché du logement, l’équipe d’Actualités TD s’est entretenue avec Rishi Sondhi, économiste à la TD, dans la foulée de son dernier rapport, Marchés de l’habitation canadiens : des défis à relever. Il nous a parlé de la situation actuelle de l’offre de logements au Canada et de ce qui nous attend dans les deux prochaines années.

Quelle est l’offre de logements au Canada en ce moment?

« Au début de l’année, l’offre de revente a atteint des creux de plusieurs années, ce qui s’explique par la faiblesse considérable des ventes et des prix. Depuis, les nouvelles inscriptions ont augmenté pendant six mois consécutifs jusqu’en septembre 2023, ce qui représente une hausse de 35 % au cours de cette période.

Toutefois, le point de départ de ces gains étant si faible, les nouvelles inscriptions n’ont fait que revenir à leur moyenne à long terme, ce qui signifie qu’elles se situent à des niveaux que l’on pourrait considérer comme « normaux ». Ainsi, les nouvelles inscriptions pour la revente ont certes augmenté, mais pas de façon vertigineuse, puisqu’elles sont revenues à un niveau plutôt normal.

L’Ontario constitue une exception importante, les inscriptions y ayant grimpé à des niveaux nettement supérieurs aux moyennes à long terme, ce qui pourrait indiquer qu’un sous-ensemble de propriétaires se sent poussé à vendre en raison de la hausse des taux. Cette augmentation a fait baisser le rapport ventes-inscriptions à 40 %. Il y a donc peu de logements disponibles pour ceux qui veulent en acheter un.

Il s’agit du plus bas niveau depuis le creux de la crise financière mondiale en 2008, d’autant plus qu’il s’accompagne d’une forte baisse des ventes depuis que la Banque du Canada a rehaussé ses taux en juin et en juillet. Elle a depuis interrompu sa campagne de hausse des taux, mais le contexte des taux d’intérêt élevés a durement touché les ventes de logements en Ontario.

En ce qui concerne le marché des nouvelles constructions, le niveau des mises en chantier n’est pas considéré comme faible, mais il a du mal à suivre la croissance de la population.

Quand on regarde l’évolution du marché du logement parallèlement à la croissance de la population au fil du temps, on voit que les choses allaient plutôt bien jusqu’en 2016, date à laquelle les cibles d’immigration fédérales ont été augmentées. À cette époque, la croissance de la population a commencé à dépasser le rythme de construction de nouvelles habitations dans bon nombre de régions du pays. Depuis, l’écart s’est creusé à mesure de l’augmentation de la population.

Compte tenu de l’essor de la population, il est très difficile de construire le nombre suffisant de logements pour répondre à la demande. »

À quelle vitesse les nouveaux logements sont-ils construits au Canada?

Malgré les coûts d’emprunt élevés et les pénuries de main-d’œuvre persistantes dans le secteur de la construction, les constructeurs ont été en mesure de maintenir un rythme de mises en chantier (terme économique désignant le nombre de nouveaux logements mis en chantier au cours d’une période donnée) d’environ 20 % au-dessus des niveaux d’avant la pandémie et proche des plus hauts niveaux depuis plusieurs décennies. Ces niveaux élevés signifient que les constructeurs terminent les projets à un rythme considéré comme le plus rapide jamais enregistré jusqu’à présent pour 2023, avec 140 000 unités construites dans les régions métropolitaines de recensement (régions désignées composées de plusieurs municipalités reliées entre elles) au Canada jusqu’en septembre.

Nous avons également constaté une résurgence de la construction de logements locatifs (appartements) soutenue par la montée en flèche des prix des loyers et par des programmes gouvernementaux, tels que la décision du gouvernement fédéral de supprimer la TPS sur les constructions de logements locatifs. Les mises en chantier de logements destinés à la location sont à leur niveau de loin le plus élevé depuis au moins 1990.

L’augmentation des chantiers de construction semble être une bonne nouvelle. Y a-t-il un « mais »?

Dans une certaine mesure. Le nombre d’unités en construction a atteint un sommet record, mais cela se reflète en partie par le fait qu’il faut beaucoup de temps pour mettre de nouveaux logements sur le marché, de sorte que de nombreux chantiers simultanés sont en cours, ce qui fait augmenter ces chiffres. En date de septembre 2023, il fallait 18 mois pour terminer un projet de construction au Canada.

Cette situation est en partie attribuable au passage à la construction de logements locatifs, qui prend plus de temps que les maisons unifamiliales. Toutefois, les délais de construction se sont allongés pour tous les types de propriétés.

Même si les niveaux de construction sont relativement élevés, la principale préoccupation est que nous aurons du mal à suivre le rythme de l’augmentation de la demande en raison de la croissance de notre population. Les Services économiques TD prévoient que la population du Canada augmentera de plus d’un million de personnes cette année et de 740 000 en 2024.

Les Services économiques TD estiment maintenant qu’il pourrait manquer plus de 300 000 unités au Canada entre 2023 et 2025, car la croissance de la population se heurte à un rythme plus lent de construction de logements après le taux très élevé de cette année.

Comment les gouvernements réagissent-ils?

Les gouvernements de tous les niveaux ont pris des mesures dans la bonne direction. La décision du gouvernement fédéral de supprimer la TPS sur les constructions de logements locatifs en est un bon exemple. L’Ontario, Terre-Neuve-et-Labrador, la Nouvelle-Écosse et l’Île-du-Prince-Édouard ont fait de même (tandis que le Manitoba s’est engagé à le faire), en supprimant les taxes provinciales pour ces projets. Les rapports suggèrent que cela pourrait contribuer à l’augmentation du nombre d’unités disponibles de 5 000 à 10 000 sur un an.

Au niveau régional, des municipalités comme Vancouver et Toronto ont modifié leurs règlements de zonage pour permettre une plus grande densité dite « douce », en autorisant, par exemple, la construction de multiplex sur des terrains qui étaient auparavant destinés uniquement à des maisons unifamiliales. Vancouver a également fait des progrès dans la construction de logements locatifs dans le cadre de sa stratégie liée au logement.

Dans un rapport datant de 2022, la Société canadienne d’hypothèques et de logement estimait qu’il faudrait 3,5 millions de logements en sus des prévisions déjà établies d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité aux niveaux de 2003-2004 (une période où l’abordabilité a atteint son apogée). C’est un objectif ambitieux. Bien qu’il ne soit pas nécessaire de l’atteindre pour améliorer l’abordabilité, il est évident qu’il faut prendre plus de mesures pour augmenter l’offre.

Pour en savoir plus à ce sujet et sur d’autres thèmes liés au marché immobilier canadien, lisez le dernier rapport des Services économiques TD de Rishi Sondhi.

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