Mardi, les Services économiques TD ont publié leurs dernières perspectives du marché provincial de l'habitation, "Jauging the Time and Strength of Recovery." Cliquez ici pour lire ce rapport.
Pour de nombreux Canadiens, le marché du logement est un sujet de conversation populaire, tout comme la météo ou les chances de l’équipe de hockey de votre région de participer aux séries éliminatoires.
Au même titre que de se laisser impressionner par les inscriptions de manoirs luxueux ou de vérifier en ligne le prix de vente de la maison au coin de la rue, beaucoup d’entre nous aiment spéculer sur l’état du marché : est-il à la hausse ou à la baisse? Le marché est-il favorable aux acheteurs ou aux vendeurs?
Ou mieux encore, quand pourrais-je acheter une maison?
Pour avoir une meilleure idée de l’état actuel du marché du logement au Canada et des perspectives pour les prochains mois, Actualités TD s’est entretenu avec Rishi Sondhi, l’économiste de la TD, qui a fait le point sur l’état actuel du marché du logement au Canada et sur ses prévisions pour le premier semestre de 2023.
Quand le marché atteindra-t-il un creux?
Selon Rishi, les ventes des maisons et les tendances des prix restent modérées, à l’échelle du pays. Les ventes ont diminué au début de l’année, puis remonté de 2,3 % sur un mois en février. Toutefois, même avec cette hausse, les ventes demeurent à des niveaux qui n’ont pas été aussi faibles depuis 2001.
Les nouvelles inscriptions ont chuté de 8 % (sur un mois) et les vendeurs restent méfiants. Depuis que le prix des maisons a fléchi, les vendeurs potentiels semblent craintifs de mettre leur résidence à vendre, ce qui diminue le nombre de propriétés sur le marché. Le manque d’habitations constitue peut-être le facteur ayant influencé la hausse des prix de 1,7 % (sur un mois), car les acheteurs s’arrachent les plus petites propriétés.
Sur une moyenne mobile de trois mois, permettant d’illustrer les tendances de ventes et d’achats à court terme, la croissance des ventes est restée stable en février. Ce qui est conforme à l’hypothèse des Services économiques TD selon laquelle les ventes de propriété ont déjà atteint un creux; c’est-à-dire le niveau le plus bas. Ceci étant dit, selon Rishi Sondhi, il faudra probablement attendre un autre trimestre avant que le prix moyen des propriétés au Canada atteigne un creux, les conditions favorisant généralement les vendeurs dans les marchés provinciaux plus importants, comme en Colombie-Britannique.
Au cours du deuxième semestre de l’année, la croissance des ventes et la hausse du prix moyen des propriétés devraient se faire sentir. Il explique que cette prévision repose sur de multiples facteurs. La récente volatilité des marchés financiers a fait faiblir les taux d’intérêt et ceux-ci devraient diminuer au cours du deuxième semestre de l’année ainsi qu’en 2024, explique-t-il.
« Nous estimons aujourd’hui que la Banque du Canada a fini d’augmenter [son taux de financement à un jour], même si nous reconnaissons qu’il y a peut-être plus d’incertitude à ce sujet compte tenu de la récente volatilité des marchés financiers », précise-t-il.
« D’autres facteurs nous donnent à penser que les prix atteindront un creux au cours du premier semestre de cette année et augmenteront au cours du deuxième semestre, notamment la croissance démographique soutenue et l’idée selon laquelle les ventes n’ont pas atteint les niveaux habituellement observés lorsqu’elles sont mesurées en fonction d’autres indicateurs, tels que les niveaux de revenus », déclare Rishi.
Est-ce un retour aux prix antérieurs à la pandémie?
Le groupe Services économiques TD prévoit que le marché atteindra bientôt un creux, la question est maintenant de savoir à quoi ressemblerait ce creux.
Les prix des maisons ont augmenté tout au long de la pandémie, atteignant un pic de près de 50 % en 2022. Mais il y a eu plusieurs changements depuis lors, explique Rishi.
« Les prix ont considérablement chuté par rapport aux sommets atteints au cours de l’année 2022 », déclare Rishi. « En fin de compte, nous estimons que les prix moyens des maisons au Canada auront été ajustés d’environ 20 %, à quelques points de pourcentage près ».
Autrement dit, même si Rishi s’attend à une baisse des prix des maisons, le prix moyen des maisons restera plus élevé que celui enregistré avant la pandémie.
Selon le rapport des Services économiques TD de janvier 2023, même si les ventes et les prix ont déjà atteint un creux au premier semestre de cette année, les ventes resteront probablement faibles parce que les prix et les taux d’intérêt seront toujours relativement élevés, ce qui signifie que les maisons pourraient demeurer hors de prix pour plusieurs personnes.
Rishi déclare qu’il s’attend à ce que cette année soit la plus médiocre en termes de ventes depuis 2002.
Où se trouvent les secteurs à prix abordable dans le pays?
Selon les indicateurs internes d’accessibilité du groupe Services économiques TD, qui mesurent les paiements hypothécaires annuels comme une part du revenu disponible dans une province donnée, certaines régions du Canada sont plus abordables que d’autres.
« Les marchés des régions des Prairies et de l’Atlantique sont probablement les plus abordables du Canada, en particulier ceux du Nouveau-Brunswick, de Terre-Neuve-et-Labrador, de la Saskatchewan et de l’Alberta », déclare Rishi.
L’Ontario et la Colombie-Britannique sont les deux provinces les moins abordables. Mais d’autres régions deviennent également moins abordables, affirme-t-il.
« La Nouvelle-Écosse a connu une baisse assez importante d’abordabilité au cours de la pandémie, ce qui peut sembler un peu surprenant pour certains », déclare-t-il.
« Il y a également eu une sérieuse perte d’accessibilité au Québec », déclare Rishi.
« En Nouvelle-Écosse, les prix des maisons ont augmenté d’environ 70 % au cours de la pandémie, et les prix des maisons ont donc connu une hausse plus excessive qu’en Ontario et en Colombie-Britannique ».
Le marché du logement en Nouvelle-Écosse est favorisé par les déplacements interprovinciaux, affirme Rishi. Plusieurs personnes quittent des régions comme l’Ontario pour s’installer en Nouvelle-Écosse, où la valeur totale du prix d’une maison est beaucoup moins élevée. Ce phénomène a fait grimper les prix de l’immobilier dans la province.
Toutefois, Rishi explique que ce phénomène de migration interprovinciale a eu un certain poids puisqu’il s’est maintenu jusqu’au troisième trimestre de 2022. Selon les données récentes publiées, cette tendance n’a pas diminué d’ampleur, dit-il.
Le marché est-il favorable aux acheteurs ou aux vendeurs?
En ce qui concerne la prochaine saison d’achats de maisons au printemps, il pourrait s’agir de deux marchés qui évoluent de manière contrastée, remarque Rishi.
« L’Ontario et la Colombie-Britannique sont des marchés où les conditions sont plus souples (par ex., des propriétés qui restent plus longtemps sur le marché avant leur vente), ce qui peut faire diminuer la pression sur les prix à court terme », précise-t-il.
Dans le reste du Canada, en particulier dans les Prairies, au Québec et dans les provinces de l’Atlantique, les marchés demeurent tendus, explique Rishi.
« Les vendeurs de ces provinces ont un peu plus de pouvoir pour fixer leur prix, simplement parce que les niveaux de vente, ou l’activité de vente réelle, sont plus stables sur ces marchés, explique-t-il.
La demande reste plus stable dans ces provinces, ce qui signifie que les acheteurs doivent agir un peu plus vite s’ils veulent acquérir une maison. »
Le marché de la cession de condos
Alors que 2023 suit son cours, Rishi déclare qu’il surveillera le « marché de la cession de condos » ou le marché de la préconstruction de condos, pour voir s’il y aura une incidence sur le marché de la revente.
Pourquoi ce marché est-il si intéressant actuellement? Lorsque vous achetez un condo avant sa construction, vous devez prouver votre admissibilité à un prêt hypothécaire, mais vous ne recevrez votre prêt hypothécaire qu’au moment de la conclusion de l’achat. Plusieurs Canadiens ont procédé à l’achat de condos en construction avant la pandémie, en 2018 ou en 2019. Aujourd’hui, au bout de cinq ans ou plus, la valeur d’expertise de certains logements a diminué et, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, certains de ces acheteurs ne remplissent plus les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire.
Cela signifie qu’ils sont souvent obligés de vendre leur unité avant que la transaction ne soit finalisée, et qu’ils la mettent donc sur le marché de la cession de condominiums, explique Rishi.
« Nous attendons de voir si cette tendance se confirme ou si elle commence à avoir une incidence sur d’autres marchés que nous étudions, par exemple les marchés de la revente », explique Rishi.
« À Toronto, les prix des condos, tels qu’ils sont évalués par l’indice des prix des propriétés MLS, continuent de chuter, mais le taux du déclin ne s’est pas accentué. Par conséquent, il n’est pas certain que les problèmes rencontrés sur le marché de la préconstruction se répercutent de manière significative sur le marché de la revente et aggravent les tendances ».