Ce qui ressort de ces dernières années, c’est la forte demande de logements au Canada.
Entre les récentes hausses du taux d’intérêt et la faible offre de logements, de nombreux Canadiens ont ressenti l’augmentation du coût du logement, qu’ils soient locataires ou propriétaires.
Quel est donc l’état actuel du marché de la location et de l’achat de logements et à quoi pouvons-nous nous attendre en 2024? Voici ce que vous devez savoir si vous envisagez d’acheter ou de louer une propriété cette année.
Aperçu du marché locatif de 2023
Pour comprendre le marché locatif d’aujourd’hui, il faut examiner la situation passée. En 2023, le marché de la location était dynamique dans l’ensemble du Canada. À ce moment, le taux d’inoccupation était l’un des plus bas jamais connu (1,5 %), selon les données de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), même si les loyers devenaient de plus en plus élevés.
Selon les données de la SCHL, les loyers ont augmenté de 8 % dans le marché des logements construits expressément pour la location l’an dernier – la hausse la plus rapide enregistrée depuis 1992 –, ce qui témoigne de la forte demande de logements locatifs.
Par ailleurs, d’après les Services économiques TD, la croissance moyenne pondérée des loyers des copropriétés à Calgary, à Edmonton, à Montréal, à Toronto et à Vancouver a augmenté de 6 % en 2023, par rapport à l’année précédente.
Rishi Sondhi, économiste à la TD, a déclaré à Actualités TD que l’un des principaux facteurs qui a stimulé la hausse des prix des loyers l’année dernière était la croissance démographique dans une économie qui s’est maintenue à un niveau élevé après la pandémie. Ainsi, les nouveaux locataires en 2023 se sont probablement heurtés à des loyers plus élevés et à une disponibilité moindre dans de nombreuses régions du pays.
Quelles sont les perspectives du marché locatif?
À quoi peut-on donc s’attendre sur le marché locatif en 2024? Jusqu’à présent, la hausse des loyers se poursuit à un rythme rapide. Selon l’indice des prix à la consommation canadien (qui suit l’évolution des loyers ainsi que celle des prix de nombreux autres postes de l’économie), les loyers ont bondi de 8,6 % en mars 2024, par rapport à l’année précédente.
Cette croissance rapide des loyers correspond aux prévisions des Services économiques TD pour 2024. Toutefois, certains facteurs pourraient freiner la hausse des loyers cette année et contribuer à une croissance plus modérée en 2025.
Par exemple, l’un des facteurs qui pourraient limiter une augmentation encore plus forte des loyers cette année est la baisse attendue des taux d’intérêt.
Les Services économiques TD prévoient que la Banque du Canada annoncera une baisse des taux en juillet, ce qui pourrait avoir une incidence sur le marché locatif. Lorsqu’il est moins coûteux d’emprunter de l’argent, la pression financière sur les propriétaires peut s’en trouver allégée, ce qui réduit la nécessité d’augmenter les loyers.
De plus, si les taux hypothécaires baissent, les locataires actuels pourraient envisager d’accéder à la propriété s’ils en ont les moyens. Ainsi, la demande de logements locatifs pourrait légèrement diminuer.
Les efforts visant à stimuler la construction de logements locatifs sont une autre raison pour laquelle la croissance des loyers pourrait ne pas s’accélérer cette année. Une hausse des logements locatifs pourrait contribuer à mieux équilibrer l’offre et la demande et à ralentir la croissance des loyers.
« Dans le secteur de la location, le gouvernement fédéral a réduit la portion fédérale de la TVH sur les constructions de logements locatifs. Plusieurs autres provinces, dont l’Ontario, ont fait de même en réduisant la part provinciale de la TVH sur ces constructions », a déclaré M. Sondhi.
« Il s’agit d’une baisse appréciable des coûts qui devrait favoriser la construction. »
Récemment, le gouvernement fédéral a annoncé son intention de réduire de 6,5 % à 5 %, d’ici 2027, la proportion de résidents temporaires (principalement composée d’étudiants et de travailleurs étrangers temporaires) au Canada. Si cette mesure se concrétise, elle ralentira considérablement la croissance démographique, ce qui atténuera la pression sur les loyers. Toutefois, il s’agit davantage d’une question à suivre l’année prochaine.
Aperçu du marché de l’achat de propriété de 2023
Les hausses de taux d’intérêt que les Canadiens ont connues en 2023 ont eu des effets sur le marché de l’achat de propriété.
En bref, pendant plus de deux ans, au cours de la pandémie de COVID-19, la Banque du Canada a laissé son taux de financement à un jour à 0,25 %. En mars 2022, dans un contexte de hausse de l’inflation et de déclenchement de la guerre en Ukraine, la banque centrale a relevé son taux de 25 points de base pour le porter à 0,5 %.
Par la suite, la Banque du Canada a relevé son taux à plusieurs reprises pour lutter contre la hausse de l’inflation, jusqu’en juillet 2023, lorsque le taux de financement à un jour a atteint 5 %. Depuis, le taux s’est maintenu à 5 %.
Selon les données de l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), les ventes de propriétés se sont chiffrées à 445 514 unités en 2023 dans l’ensemble du Canada, ce qui représente une baisse de 11,2 % par rapport à 2022 et le plus faible niveau annuel des ventes à l’échelle nationale depuis 2008.
La baisse des ventes de logements s’explique notamment par le fait que de nombreux Canadiens n’ont pas les moyens d’acheter une propriété. Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les données publiées par l’ACI montrent que le prix moyen national des propriétés était de 670 417 $ en décembre 2023, soit une augmentation de 4,9 % par rapport au mois de décembre précédent.
« Les prix de revente des propriétés étaient certainement encore élevés en 2023, a souligné M. Sondhi. Nous savons tous que les prix ont beaucoup augmenté pendant la pandémie et qu’ils se sont un peu corrigés, mais ils ne sont pas redescendus à leur niveau d’avant la pandémie. »
Par exemple, dans certaines parties de la région de l’Atlantique, les prix moyens des propriétés étaient de 60 à 70 % supérieurs à leur niveau d’avant la pandémie en mars 2024. Dans des régions plus grandes, comme l’Ontario, la Colombie-Britannique et l’Alberta, les prix étaient supérieurs d’environ 30 % à ce qu’ils étaient avant la pandémie.
Quelles sont les perspectives du marché de l’achat de propriété?
Jusqu’à présent, les prix moyens des propriétés et les ventes de maisons sont plus élevés que prévu, selon les Services économiques TD. Le marché du début de l’année 2024 est soutenu par des conditions météorologiques favorables, des coûts d’emprunt plus bas que prévu et une demande refoulée.
M. Sondhi indique qu’au premier trimestre de 2024, les prix ont augmenté dans les Prairies, au Québec et dans la majeure partie de l’Atlantique, tandis qu’ils ont baissé en Colombie-Britannique et en Ontario.
Or, le marché de la revente de cette année ne fait probablement que commencer. Selon les prévisions publiées par l’ACI, près de 493 000 propriétés résidentielles devraient être inscrites à des fins de revente sur le système de service d’inscriptions multiples MLS® au Canada en 2024, ce qui représente une augmentation de 10,5 % par rapport à 2023.
Les Services économiques TD prévoient également une reprise des ventes de propriétés et une augmentation des prix moyens au cours du second semestre de cette année, à condition que la Banque du Canada réduise son taux de financement à un jour. « La première chose qui stimulera le marché de la revente cette année, ce sont les taux d’intérêt, à condition que l’économie continue de croître », a déclaré M. Sondhi.
« Cette situation devrait favoriser une croissance supérieure à la moyenne des ventes de maisons et des prix moyens des maisons au Canada, même si les pressions exercées sur l’abordabilité empêcheront probablement les gains d’être encore plus importants », a écrit M. Sondhi dans un récent rapport des Services économiques TD.
En effet, l’ACI prévoit que le prix moyen des propriétés devrait augmenter de près de 5 % sur une base annuelle pour atteindre 710 468 $ cette année.
Toutefois, selon M. Sondhi, l’augmentation du prix moyen des propriétés et la croissance des ventes de propriétés ne seront probablement pas réparties uniformément dans l’ensemble du Canada.
Les problèmes d’abordabilité dans certaines provinces, comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, pourraient limiter les hausses du prix moyen global des logements, même en présence d’une demande refoulée sur ces marchés.
Cependant, la croissance des prix dans les Prairies sera probablement supérieure à celle du reste du marché, en raison des propriétés plus abordables que dans d’autres régions du Canada et à une économie locale vigoureuse. De même, le marché de la revente de l’Alberta devrait être solide en 2024, compte tenu de la forte croissance démographique de la province.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous?
Pour les personnes qui cherchent à louer, la situation reste difficile cette année, les Services économiques TD estimant que la hausse des prix des loyers sur le marché des logements construits expressément pour la location pourrait être proche de la forte augmentation de 8 % observée en 2023. Autrement dit, les prix des loyers ne baisseront probablement pas de manière significative. Cela dit, 2025 pourrait être une meilleure année, puisque le ralentissement de la croissance démographique, la poursuite des mises en chantier et la baisse des taux d’intérêt se traduiront par une croissance plus faible des prix des loyers.
Selon M. Sondhi, dans des villes comme Toronto et Vancouver, la croissance des loyers pourrait être inférieure à celle des autres marchés au cours des prochaines années en raison du coût élevé de la vie. Comme les prix sont déjà inabordables pour de nombreux locataires dans ces villes, le sentiment est qu’il n’y a pas beaucoup de place pour des hausses de prix significatives dans le budget des gens.
Toutefois, M. Sondhi a déclaré que dans les villes qui connaissent une forte croissance démographique, comme Edmonton et Calgary, les marchés locatifs resteront probablement concurrentiels. Ainsi, les personnes cherchant à louer un logement dans ces villes doivent s’attendre à des prix de location plus élevés qu’en 2023.
Pour les personnes qui souhaitent acheter une propriété en 2024, il faut s’attendre à ce que le marché se réchauffe d’ici la deuxième moitié de l’année. Les Services économiques TD prévoient qu’une baisse des taux d’intérêt pourrait contribuer à stimuler la croissance des ventes de maisons et le prix moyen des maisons sur le marché de la revente.
En revanche, il y a une bonne nouvelle pour les personnes qui cherchent à acheter : les conditions d’abordabilité difficiles dans plusieurs marchés, comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, pourraient limiter l’augmentation globale du prix moyen des maisons. Autrement dit, les prix des maisons dans ces provinces ne seront probablement pas aussi élevés qu’au plus fort de la pandémie, mais il ne faut pas non plus s’attendre à une chute importante des prix.